BLOG ČLANCI

Finansijski instrument mezzanine u građevinarstvu

SEECAP

Ekonomska kriza je donela neke značajne promene u finansiranju privrednih društava, a mnoge kompanije pokušavaju da smanje svoju zaduženost kroz povećanje sopstvenog kapitala dokapitalizacijom i drugim oblicima nebankarskog finansiranja. Jedan od izvora nebankarskog finansiranja projekata ili kompanija u građevinarstvu je finansijski instrument mezanin (mezzanine).

Ekonomska kriza je dovela do značajnih promena u finansiranju privrednih društava u svetu. Bankarski kredit kao tradicionalni oblik finansiranja je postao vrlo skup ili nedostupan. Građevinske kompanije i investitori u nekretnine su bili pogođeni nedostatkom kredita za nastavak započetih projekata i smanjenjem tražnje za svojim proizvodima. Došlo je do hronične nelikvidnosti koja nije poštedela ni finansijske institucije koje su pretrpele ogromne gubitke na tržištu stambenih kredita (Freddie Mac, Fannie Mae u SAD) ili kreditiranjem građevinarskih preduzeća i investitora u nekretnine (Hypo Real Estate banka u Nemačkoj, Royal Bank of Scotland u Velikoj Britaniji) koje su od bankrotstva spasile njihove matične države. Banke su se ili povukle iz kreditiranja nekretnina ili su počele da primenjuju restriktivnu kreditnu politiku. Prostor koji su banke napustile popunio je privatni sektor koristiće razne finansijske instrumente, od kojih je jedan mezzanine.

U građevinarstvu mezzanine se često koristi i za premošćavanje nedostajućih sredstava između sopstvenog angažovanog kapitala na projektu i raspoloživih bankarskih kredita. Na primer, ako je banka odobrila 60% sredstava za finansiranje projekta a investitor ima 20% sopstvenih sredstava, preostalih 20% se pokriva mezzaninom (tzv. 60-80% loan-to-value raspon). Konsultanti za nekretnine DTZ procenjuju da tokom 2011. postoji potreba za US$12 milijardi ovakvih kredita, u 2012 ova potreba raste na US$18 milijardi a u 2013. čak na US$24 milijardi (izvor: Reuters Real Estate, 01/08/2011). Samo u Londonu tokom prvog kvartala 2011. oko £1 milijarde mezzanina se koristilo za finansiranje ili refinansiranje investicione izgradnje nekretnina.

O mezzaninu

Mezzanine je vrsta hibridnog finansijskog instrumenta, koji u osnovi predstavlja kombinaciju dužničkog i vlasničkog kapitala, odnosno ima osobine i konvencionalnog kreditnog aranžmana i investicionog kapitala. On se u bilansu stanja preduzeća tretira kao dug koji je subordiniran bankarskom kreditu. Davaoci su mezzanine investicioni fondovi a finansiranje obično iznosi između €7-30 miliona.

Mezzanine je tzv. „cash flow based finance“ što praktično znači da je odobravanje mezzanina vezano za buduće finansijske performanse kompanije (neto dobitak i novčani tokovi), za razliku od kredita koji je „asset based finance“, odnosno odobrenje kredita zavisi od postojanja adekvatnog sredstva obezbeđenja na imovini privrednog društva. Kao sredstvo obezbeđenja za svoja potraživanja mezzanine fondovi su spremni da prihvate preferencijalne akcije, zalogu nad običnim akcijama, hipoteku drugog/trećeg reda na imovini društva itd.

Koristi se u situacijama kada banke ne žele da kreditiraju kompaniju bilo zato što kredit smatraju rizičnim u uslovima prezaduženosti firme ili zbog nedostatka sredstava usled dejstva aktuelne svetske ekonomske krize. Mezzanine je subordiniran bankarskom kreditu tako da ne utiče na trenutna bankarska zaduženja korisnika mezzanina. Kod mezzanina nema razvodnjavanje vlasništva već se zadržava postojeća vlasnička struktura.

Zbog nedostatka kreditnog kapitala mezzanine doživljava pravu malu renesansu. U ovom trenutku 65 mezzanine fondova pokušava da prikupi oko $27,1 milijardu za dalje investiranje

Mezzanine u građevinarstvu

U građevinarstvu se koristi za

  1. dodatno kreditiranje samog preduzeća,
  2. refinansiranje postojećih kredita,
  3. projektno finansiranje za prodaju i
  4. projektno finansiranje za davanje u zakup.

Kao finansijski instrument za kreditiranje preduzeća mezzanine ima sve odlike bankarskog dugoročnog kredita jer se odobrava na period od 6-10 godina sa fleksibilnim mogućnostima otplate. On je omogućio mnogim građevinskim kompanijama ili profesionalnim investitorima u svetu da prebrode restriktivnu politiku banaka tokom prethodnih kriznih godina i ne bankrotiraju zbog nemogućnosti finansiranja projekata iz bankarskih izvora koji su ranije započeli.

Koristi za refinansiranje kreditnog portfolija dospelog za otplatu:

  1. za prevazilaženje restriktivne kreditne politike kada banka ne želi da refinansira 100% svog ranijeg kredita nego manje
  2. za prevazilaženje pada vrednosti imovine.

U građevinarstvu u Srbiji bi možda mogao da se koristi za reprogramiranje i refinansiranje kratkoročnih potraživanja u dugoročne finansijske obaveze.

Projektno finansiranje za prodaju

  • Koristi se za izgradnju novih ili adaptaciju postojećih investicionih objekata za koje je potrebno kraće vreme realizacije
  • Otplatni rokovi su 12-36 meseci sa mogućnošću produženja za 12-24 meseci
  • Strukturiše se kao dug/kredit subordiniran postojećim bankarskim kreditima
  • Otplaćuje se iz prihoda od prodaje ili kada se stabilizuju novčani tokovi na projektu tako da je oplata moguća
  • Cena zavisi od rizika kao što su tržišni rizik, rizik izgradnje, investicioni rizik itd
  • Otplata se vrši iz prihoda od projekta “bez upućivanja” (non recourse) na matično preduzeće, što znači da otplata mezzanina zavisi isključivo od uspeha projekta za koji je uzet
  • Sredstvo obezbeđenja-zalog vlasničkog udela (akcije, udeo) u projektu uzimaoca mezzanina
  • Maksimalni iznos mezzanina
    • 60-80% od budućih troškova projekta ili
    • 55-75% od buduće vrednosti projekta.

Projektno finansiranje za davanje u zakup

  • Koristi se za finansiranje izgradnje objekata koji bi se kasnije davali u zakup (tržišni centri, poslovne prostorije itd)
  • Fond preuzima veći rizik nego mezzanine za prodaju
  • Po strukturi izgleda više kao investicioni kapital nego kao dug (mada se u praksi zbog poreskih ušteda prikazuje kao dug)
  • Uzima se kada je period otplate nesiguran ili kada je dugoročan, 7-10 godina
  • Fond menadžer ima veću kontrolu ili uticaj na projekat nego u prethodnom slučaju
  • I ovde otplata zavisi od uspeha projekta bez upućivanja (non recourse) na matično preduzeće
  • Maksimalni iznos se kreće 70-90% od buduće vrednosti projekta.

Cena mezzanina

Cena ovog finansijskog instrumenta se obično sastoji iz nekoliko komponenti:

  1. relativno niske kamate koja se plaća tokom trajanja ugovora (redovna kamata, na primer, 5%),
  2. kamata koja se plaća na kraju kreditnog perioda (kapitalizovana kamata, na primer, 2%) i
  3. učešće u uspehu povećanja vrednosti preduzeća kroz dobijanje određenog udela u preduzeću na kraju kreditnog perioda (tzv. „equity kicker“). Ovaj udeo (ili vrednost udela) zavisi od vrednosti privrednog društva koje uzima mezzanine i obično se kreće 1-3% kapitala preduzeća.

Kamatna stopa može da bude fiksna, recimo 7%, ili promenljiva koja se vezuje za EURIBOR. Otplata glavnice je obično odjednom, na kraju kreditnog perioda („bullet repayment“) tako da dužnik tokom trajanja ugovora plaća samo redovnu kamatu. Ranija otplata glavnice kredita obično nije moguća ali su mogući su i drugačiji aranžmani.

Kada dođe vreme za naplatu (ili možda i pre toga, na primer izlaskom društva na berzu, prodaje strateškom investitoru itd), kompanija vrši otplatu glavnice i ranije dogovorene kamate i plaća vrednost udela u društvu. Činjenica da se otplata glavnice može vršiti odjednom na kraju perioda, a ne u mesečnim anuitetima kao što je često slučaj sa klasičnim kreditom ukazuje na to da bi finansijske obaveze kompanije bio manje opterećen u slučaju korišćenja mezzanina u vremenu aktuelne ekonomske krize i da bi otplata u periodu od 5–8 godina bila relativno bezbolnija opcija sa stanovišta tekuće likvidnosti.

Autorska prava ©SEECAP Konsalting doo 2001-2017. Design & realization Great Shade Factory