USLUGENEKRETNINE

NAČIN I POSTUPAK OBEZBEĐENJA KREDITA
ZA PROJEKTNO FINANSIRANJE GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Obezbeđenje kredita za projektno finansiranje građevinskog objekta

O projektnom finansiranju

Projektno finansiranje je poseban način finansiranja investicionih projekata u građevinarstvu. Ovaj model finansiranja omogućava zatvaranje finansijske konstrukcije finansiranja izgradnje stambenih, poslovnih (kancelarijske, maloprodajni, industrijski i logistički objekti) i ugostiteljskih kapacitete (smeštajni kapaciteti, restorani, zabavni sadržaj itd). Ove objekte investitori kasnije prodaju, rentiraju ili vrše njihovu eksploataciju na neki drugi način.
Zbog visokog rizika, banke su vrlo rigorozne u odobravanju ovakvih kredita. Stoga je na teret na zajmotražiocu da pripremi svu potrebnu dokumentaciju koju će da priloži uz svoj zahtev za kredit kako bi banka mogla adekvatno da proceni rizičnost svog plasmana i da li će i po kojoj ceni (visini kamatne stope) odobriti traženi kredit.

Mi asistiramo investitorima u pripremi zahteva za kredit i prateće dokumentacije. O samom procesu obezbeđenja kredita za finansiranje investicionih građevinski projekata i naše uloge u tom procesu možete saznate dalje iz ove prezentacije.

Izvori finansiranja građevinskog projekta

Svaki komercijalni građevinski projekat se može finansirati iz 3 izvora:

  1. Sopstvena sredstava investitora
  2. Pretprodaja
  3. Kredit

Na osnovu prvih predmera i predračuna građevinskih troškova (to je tzv. „gruba“ procena troškova koja može da odstupa i do 50% od konačne procene troškova) vršimo dalju analizu svih troškova (direktnih i indirektnih odnosno građevinskih i negrađevinskih troškova) i realizaciona/prodajna vrednost budućeg objekta.
Finansijskom analizom i planiranjem utvrđujemo visinu i dinamiku obezbeđenja finansijskih sredstava potrebnih za realizaciju projekta ali i načine i dinamiku utroška tih sredstava kako bi projekat tekao glatko i bez zastoja i kako bi budući kupci bili sigurni da će kupljene stanove dobiti u ugovorenom roku i sa ugovorenim kvalitetom a investitori očekivani profit na uloženi kapital.

Naša uloga kao finansijskih konsultanata je da napravimo neophodne finansijske analize projekta i na osnovu toga da:

  1. definišemo optimalnu strukturu kapitala finansiranja projekta,
  2. minimizujemo dalje finansijsko učešće članova/suvlasnika projekta i povećamo njihove profite na uloženi kapital,
  3. pripremimo biznis plan (studiju isplativosti) projekta za potrebe dobijanja kredita i zatvaranja finansijske konstrukcije projekta,
  4. po potrebi, sugerišemo način uređenja odnosa između sadašnjih ili sa novim suinvestitorima,
  5. obezbedimo neophodna finansijska sredstva za zatvaranje finansijske konstrukcije projekta.

Za finansiranje građevinskih projekata obezbeđujemo sredstava iz bankarskih i nebankarskih izvora finansiranja.

Postupak obezbeđenja kredita za projektno finansiranje građevinskog projekta

Postupak odobravanja kredita se razlikuje od banke do banke, jer svaka ima svoje interne procedure, ali uglavnom se sastoji iz sledećih faza:

1. Priprema zahteva za kredit

Priprema zahteva za kredit podrazumeva pripremu razne dokumentacije i analiza:

  1. Studije izvodljivosti odnosno studije isplativosti projekta
  2. Priprema dinamičkog finansijskog modela projekta

Srce i glavni deo studije isplativosti je priprema finansijskog modela odnosno simuliranje finansijskih efekata budućeg projekta koje se sastojati iz :

  1. Finansijske pretpostavke budućeg projekta tokom perioda kreditiranja,
    1. Vremenska linija događaja u funkciji njihovog finansiranja
    2. Troškovi izgradnje (građevinski i drugi troškovi)
    3. S-krivulja
    4. Ekonomske pretpostavke projekta (inflacija, kamatne stope itd) i njihova korelacija sa prihodima, rashodima i drugim relevantnim finansijskim parametrima
    5. Prihodi i rashodi po godinama i kraćim periodima
  2. Način finansiranja projekta, cena i struktura kapitala projekta - funkcija finansijskog modela u korelaciji sa gotovinskim tokovima i planom otplate kredita
  3. Kredit-pretpostavke, troškovi, struktura, način otplate itd
  4. Relevantne analize projekta sa naglaskom na analize potrebne za dobijanje kredita kao što su:
    1. Gotovinski novčani tokovi koji se mogu koristiti za otplatu kredita-izvori prihoda u funkciji otplate kredita u vremenu i iznosima (dinamički model)
    2. Racio sposobnosti otplate kredita (DSCR)
    3. Rezervna sredstva za otplatu kredita (DSRA – Debt Service Reserve Account)
    4. Budžetiranje sa analizom senzitivnosti i analizom prelomne tačke profitabilnosti projekta
    5. ROE, ROI, IRR
    6. Provera modela korišćenjem finansijske statistike (verovatnoća, regresiona i korelaciona analiza), period otplate
    7. Ostali parametri (koeficijenti, racija) i statistika koja se koristi u finansiranju projekata

Izrada pojedinačnih analiza zavise od specifičnosti i potreba svakog pojedinačnog projekta za obezbeđenje potrebnog kredita.

Gornju dokumentaciju, zajedno sa našom vizijom indikativnih uslova finansiranja bi smo uvezali u jedan jedinstveni dokumenat koji bi bio prezentiran bankama. Naš je običaj da bankama prvo pošaljemo kraći dokumenat-obaveštenje bez identifikacionih podataka o klijentu i projektu (teaser). Ako i kada banka iskaže interesovanje za projekat, sa tom bankom potpisujemo ugovor o čuvanju poslovne tajne, i onda joj dostavljamo neophodnu dokumentaciju na razmatranje.

2. Podnošenje zahteva za kredit određenom broju banaka

3. Razmatranje i obrada zahteva za kredit od strane banaka - postupak ocene podnetog zahteva za kredit je standardizovan i zavisi od:

  1. Vrste kredita,
  2. Namene kredita,
  3. Ročnosti kredita,
  4. Visine kredita,
  5. Korisnika kredita,
  6. Kvalitete zahteva i podnete dokumentacije.

4. 4. Razmatranje podnetog zahteva za kredit ocenjuju nekoliko nivoa stručnjaka u bankama:

  1. Obrađivač kredita
  2. Ocena rizičnosti plasmana (Risk)
  3. Kreditni odbor

5. Pregovori sa bankom- sastanci, objašnjenja ili upoznavanje banaka sa projektom. Popunjavanje raznih obrazaca, formulara i slično, koje banke traže, u skladu sa svojom praksom. Dostavljanje dodatne dokumentacije, po potrebi.

6. Due dilligence od strane banke-banka će pre davanja konačne ponude a verovatno posle davanja indikativne ponude želeti da obavi svoju dubinsku analizu projekta (due dilligence). Mi organizujemo i rukovodimo ovim procesom uključujući i proces organizovanja (verovatno virtuelne) sobe sa podacima i dokumentacijom.

7. Savetovanje tokom pregovora do uspešnog zaključenja ugovora o kreditu- savetovanje tokom cele faze pregovora sa bankama do zaključenja ugovora o kreditu osim pravnih aspekata tog ugovora.

8. Zaključenje ugovora o kreditu

9. Korišćenje kredita i izgradnja objekta

10. Finansijski menadžment tokom realizacije projekta - svi elementi građevinskog investicionog projekta se prelamaju kroz njegove finansijske aspekte projekta i mogu u manjoj ili većoj meri da utiču na njegovu isplativost. Zbog toga je kontinuirano finansijsko upravljanje (finansijski menadžment) projekta od izuzetne važnosti za uspešnost i profitabilnost projekta. Finansijsko upravljanje projektom se vrši kako pre njegove izgradnje takom i tokom izgradnje i realizacije projekta.
Mi nudimo usluge finansijskog upravljanja projektom pre i tokom izgradnje projekta.

Autorska prava ©SEECAP Konsalting doo 2001-2020.