BLOG ČLANCI

ČETVRTI BALKANSKI ARHITEKTONSKI BIJENALE BAB 2019

Studija isplativosti investicionog građevinskog projekta

Ovo je online verzija prezentacije "Studija isplativosti investicionog građevinskog projekta" prezentirana na BAB 2019. 15. novembra 2019.

Stanje tržišta nekretnina

Mi smo ranije uradili analizu tržišta nekretnina koju detaljnije možete da vidite ako kliknete ovde, ali za potrebe ove prezentacije, samo nekoliko važnih detalja

  • Vrednost tržišta nekretnina konstantno raste
  • Cene stambenih nekretnina takođe rastu u kontinuitetu nekoliko godina
  • Prinosi od investicionih nekretnina su stabilni, 8,5% od poslovnih prostora i 8% od maloprodaje
  • Prinosi u Beogradu su viši od većine glavnih gradova CIE

Tamni oblaci na horizontu

Sve dok tržište raste ono “pegla” propuste investitora ali doći će momenat za korekciju kao što se desilo u periodu 2008.-2010. godine. Pojavljuju se neki tamni oblaci na ekonomskom horizontu:

  • Usporavanje svetske privrede, 14.11.2019. objavljeno da je Nemačka rastom od 0,1% izbegla recesiju ali PMI indeks (purchase managers index) i dalje ispod 50 što označava vrlo malo poverenje nemačkih kompanija u stabilnost privrednog rasta
  • Tabela pokazuje BDP Nemačke po kvartalima
    BDP Nemačke po kvartalima
  • Pad vrednosti naročito luksuznih nekretnina u SAD (kriza 2008. je počela u SAD)
  • Prezaduženost ekonomija razvijenih zemalja-javni dug SAD iznosi US$23.000 milijardi i prema rečima guvernera Federal Reserve Jerome Powella, postaje neodrživ, ukupno javno i privatno zaduženje SAD i Kine iznosi US$250.000 milijardi ili 60% ukupnog svetskog duga
  • Repo market u SAD-Federal Reserve ubacuje US$ 120 milijardi dnevno u bankarski sistem radi održavanja likvidnosti
  • ECB nastavlja sa štampanjem para (quantitative easing) i sa novim guvernerom Kristin Lagard
  • Negativne kamatne stope u Evropi i vrlo niske kamatne stope u SAD
  • Trgovinski rat Kina-SAD
  • Deutsche banka-sistemski rizik, US$49.000 milijardi dolara rizika u finansijskim derivativima i drugi problemi, od 2007. izgubila 84% tržišne vrednosti
  • Socijalni nemiri (Čile, Bolivija, Argentina, Liban, Francuska) i politička nestabilnost (Sirija, Južno kinesko more, NATO-Rusija, politička previranja u SAD od 2016.)
  • Nova paralelna finansijska struktura sveta, pandan Bretton-Woods strukturi kreiranoj 1945. u kojoj je Zapad dominirao

Bilo koji od gornjih događaja može da bude okidač za globalnu krizu i recesiju koji dovodi do pada cene imovine i drugih posledica koje smo videli u periodu 2008.-2010. godine. “Those who fail to learn from the past are doomed to repeat it.”-Sir Winston Churchill
Adekvatno planiranje budućeg investicionog projekta i njegova sveobuhvatna analiza smanjuju rizike projekta. Studija isplativosti projekta je prva i osnovna studija koja se mora raditi za svaki investicioni projekat u građevinarstvu ukoliko želite da izbegnete finansijske gubitke i druge negativne posledice takve investicije.
"If you fail to plan, you are planning to fail!” - Benjamin Franklin

Prethodna dokumentacija za pripremu studije isplativosti

Istraživanje tržišta

  • Formalno ili neformalno, po tipu objekta i lokaciji – cene nekretnina, potražnja, dinamika prodaje ili zakupa itd
  • Radi se interno (stručne službe) ili eksterno (konsultanti)

Prethodna studija isplativosti-radi se na osnovu preliminarnih javnih i tržišnih podataka i iskustava

Proces obezbednjenja sredstava u izgradnji objekta
Proces obezbeđenja sredstava u izgradnji objekta
  • Uključuje informacije o lokacijama za novi objekata uključujući cene lokacija, urbanistički uslovi (PGR, PDR), rezultate istraživanja tržišta, idejni projekat i gruba procena građevinskih troškova, preliminarna procena prodajnih cena, uporedne analize, konkurencija i slično
  • Služi investitoru kao osnova za dalje razmatranje investiranja u projekat

Građevinska dokumentacija

  • Neophodno potrebno za dalji proces zatvaranja finansijske konstrukcije projekta
  • Važna za procenu
    • Građevinskih troškova
    • Potrebe za kapitalom i procene njegove strukture a time i izvori finansiranja
    • Ekonomske održivosti i finansijske isplativosti projekta
    • Projekcije finansijskih tokova (prihoda, rashoda itd)
  • Na bazi ove dokumentacije se priprema studija isplativosti i vrše sve dodatne analize i projekcije

Finansijsko modeliranje

Jedan od najvažnijih delova pripreme studije isplativosti projekta je njegovo finansijsko modeliranje. Finansijsko modeliranje je na matematici i finansijskim postulatima bazirano predviđanje budućih događaja u vezi sa pojedinačnom investicijom ili portfolijom investicija, projekcijom mogućnosti vraćanja uzetog kredita, sagledavanjem isplativosti ulaganja u novi projekat, projekcija izlaska investitora iz investicije i slično.
Finansijski modeli, koji se danas najčešće rade u Microsoft Excel programu, su nezaobilazno oruđe u gotovo svakoj finansijskoj odluci ili projektu. Primenjuju se za potrebe glavnog investitora, banaka i suinvestitora/sufinansijera.

Delovi finansijskog modela studije isplativosti:

  1. Prihodi od prodaje ili izdavanja budućeg projekta (buduća vrednost projekta)
  2. Troškovi pre izgradnje
    • Građevinska parcela-kupovina ili suinvestiranje „za kvadrate“, pravni, sudski i administrativni troškovi (PDR, parcelacija, preparcelacija itd), raseljavanje, geotehnički istražni radovi i slično
    • Projektovanje
    • Infrastruktura-interna na lokaciji i troškovi dovođenja neke infrastrukture na lokaciju
    • Priključci-javna preduzeća
    • Direkcija za gradsko građevinsko zemljište
    • Rušenje postojećih objekata i ostali troškovi privođenja građevinske parcele nameni
  3. Troškovi tokom izgradnje
  4. Prikaz finansijskog modela
    Prikaz finansijskog modela
    • Grubi građevinski radovi
    • Građevinsko-zanatski radovi
    • Instalaterski radovi
    • Nadzor
    • Upravljanje projektom
  5. Troškovi marketinga i prodaje
  6. Izvori finansiranja projekta, visina i dinamika troškova, S-krivulja u korelaciji sa gotovinskim tokovima i planom otplate kredita
  7. Projektno finansiranje-pretpostavke (LTC, LTV), visina i dinamika zaduživanja, način otplate itd
  8. Analize profitabilnosti i novčanih tokova relevantnih za zatvaranje finansijske konstrukcije projekta
  9. Finansijki model glavna strana
    Finansijski model glavna strana
    • Budžetiranje sa analizom senzitivnosti i analizom prelomne tačke profitabilnosti projekta
    • Gotovinski tokovi-izvori prihoda u funkciji otplate kredita u vremenu i iznosima (dinamički model)-koeficijent sposobnosti otplate duga (DSCR), koeficijent sposobnosti izmirenja kamate (ICR) i druge analize
    • Prinos na uložena sredstava-NOI, gotovinska analiza (cash-on-cash)
    • ROE, ROI, ROA, IRR, Monte Carlo analiza
    • Provera modela korišćenjem finansijske statistike (verovatnoća, regresiona i korelaciona analiza), period povraćaja (payback period)
    • Ostali parametri (koeficijenti, racija) i statistika koja se koristi u finansiranju projekata
    • Projekcija bilansa uspeha, bilansa stanja i izveštaja o novčanim tokovima po godinama

Struktura i izvori kapitala

Analize investicionog projekta će pokazati optimalnu strukturu njegovog kapitala sa stanovišta njegove cene i rizika. Pored sopstvenog [investicionog] kapitala, investitor ima na raspolaganju sledeće finansijske instrumente:

  • eksterni investicioni kapital – dokapitalizacija, zajedničko ulaganje, privatni plasman, izdavanje akcija na berzi (videti opširnije u-„Projektno finansiranje nekretnina…“)
  • mezzanine i druge vrste hibridnog kapitala (videti opširnije u „Finansijski instrument mezzanine..“)
  • obveznice i privatni dužnički kapital (fondovi dužničkog kapitala)
  • bankarski kredit.

Mogući izvori eksternog kapitala su:

  • Zapadni investicioni i hedž fondovi
  • Kineski institucionalni investitori
  • Arapski državni i drugi fondovi i investitori
  • Komercijalne banke
  • Domaće štediše koje u komercijalnim bankama drže preko €10 milijardi; sigurni smo da bi štediše mogli da postanu i sufinansijeri u projektima investicione izgradnje hotela, ukoliko im se ponude adekvatni prinosi koji odgovaraju preuzetim rizicima (vidi opširnije o tome u „Projektno finansiranje nekretnina…“)

Ostala finansijska dokumentacija

Uobičajena polazna tačka u pripremi finansijske dokumentacije je već urađena studija isplativosti.
Za uspešno finansiranje novog projekta izuzetno je važno razumeti i analizirati sve njegove aspekte i u svim fazama-od kupovine lokacije za izgradnju, preko same izgradnje do marketinga i prodaje, jer su to svi važni za utvrđivanje sposobnosti otplate uzetih kredita i prinosa na uloženi investicioni kapital
Pored studije isplativosti, tipična dokumentacija za finansiranja investicionih projekata je:

  • Teaser-kraći dokumenat za slanje investitorima
  • Offering memorandum za investicioni kapital
  • Indikativni uslovi finansiranja sa biznis planom za kreditno/projektno finansiranje (banke)
  • Ugovor o čuvanje poslovne tajne
  • Due diligence lista sa dokumentacijom

Ova dokumentacija se priprema interno ili eksterno od strane finansijskog konsultanta koji će kasnije vršiti i marketing projekta investitorima i bankama.

© SEECAP Konsalting 15.11.2019.

Autorska prava ©SEECAP Konsalting doo 2001-2020.