PROJEKTNO FINANSIRANJE STAMBENE IZGRADNJE „ZA KVADRATE“
Nedavno smo dobili telefonski poziv od potencijalnog klijenta koji sebe smatra investitorom u stanogradnji. Poslao nam je dokumentaciju o projektu (informaciju o lokaciji, renderi i neke generalne podatke o samom građevinskom objektu – BRGP, NRGP) ali bez ikakve studije izvodljivosti, analize tržište, predmera i predračuna. Posle inicijalne analize, informisali smo ga šta bi trebalo još pripremiti za projektno finansiranje i zatvaranje finansijske konstrukcije projekta. Nazvao nas je da kaže da je on „zatvorio finansijsku konstrukciju projekta“ ali da mu je potrebno još €150.000 gotovine radi plaćanja naknade za gradsko građevinsko zemljište „jer opština ne prima kvadrate“. Dalje je objasnio da je sa svim drugim učesnicima na projektu sklopio dogovor o plaćanju u kvadratima a „jedino opštini mora da uplati keš“. Uplatom ove naknade odmah bi imao umanjenje naknada od 30% i bio je spreman da „nekome da 20%“ ali nije definisao od čega. Sugerisali smo mu da formuliše ponudu, da li traži investicioni kapital, kredit, pod kojim uslovima itd i da nam pošalje tu ponudu kako bi smo je prosledili potencijalnim privatnim finansijerima. Više nam se nikada nije javio.
Ovo je ilustrativan primer kako mnogi tzv. „investitori“ danas finansiraju izgradnju stambenih objekata. Bez detaljnog plana, studije isplativosti i uglavnom na štapu i kanapu.
Projektno finansiranje vrši banka
Projektno finansiranje je kreditno finansiranje gde otplata kredita finansira iz prihoda samog projekta koji se finansira. Sam projekat odnosno nekretnina koja će da generiše prihode u budućnosti se koristi kao sredstvo obezbeđenja za kredit. Otplata kredita počinje nakon završetka projekta i početka realizacije prihoda od projekta (prodaja stanova, izdavanje poslovnog prostora, otvaranje hotela itd). Kada su rizici projekta veliki, davalac kredita može zahtevati dodatne sredstva obezbeđenja.
Davalac kredita je banka koja kredit odobrava investitoru, što je obično novoosnovano privredno društvo (SPV). Kredit se povlači po fazama radi pokrivanja troškova izgradnje uključujući i usluge izvođača radova na projektu. Kod velikih infrastrukturnih projekata dešava se da isporučioci opreme kreditiraju projekat do, recimo, 10% cene opreme (90% cene opreme investitor plaća gotovinski).
Projektno finansiranje od strane izvođača radova i/ili vlasnika građevinske parcele
U Srbiji je raširena pojava da se finansiranje izgradnje stambenih projekta vrši ne od strane banke nego od strane izvođača radova, isporučioca materijala i opreme ili vlasnika građevinske parcele. Svi oni svoje učešće na projektu ne naplaćuju u novcu nego „u kvadratima“ izgrađene stambene površine koje dobijaju umesto novca i koje kasnije zadržavaju za sebe ili prodaju na tržištu. Banke su delimično ili potpuno isključene iz ovakvih projekata.
Kada izvođači nude izvođenje radova u zamenu za kvadrate, to je, prema našem iskustvu, uvek lošija opcija jer u tom slučaju izvođači preuzimaju projekat od vlasnika projekta. Uvek se pitamo zašto bi vlasnik projekta pristao da projekat ustupi izvođaču kada za finansiranje projekta može da obezbedi potreban kapitala na tržištu? To je, uostalom, i profitabilnija i fleksibilnija opcija za vlasnika projekta.
Ako građevinske firme imaju višak kapitala koje žele da plasiraju, mogu i same da kupe građevinske parcele i da investiraju u izgradnju stanova itd. Umesto toga, one koriste finansijski slabiju poziciju i/ili neiskustvo vlasnika projekta da im „obezbede“ finansiranje izgradnje. Time vezuju ruke i sužavaju opcije i mogućnosti vlasnika projekta:
- U vezi izbora raznih drugih lica koji učestvuju u izgradnji objekta (tehnički nadzor, finansijska kontrola itd);
- U vezi izvršenja ugovornih odgovornosti izvođača radova prema vlasniku projekta, naročito kada tokom procesa izgradnje dođe do spornih situacija u pogledu količine, kvaliteta, rokova i drugih bitnih odredaba ugovora o izgradnji. U slučaju spora vlasnik projekta ima vrlo malo realnih mogućnosti da natera izvođača radova da uredno izvršava svoje ugovorne obaveze s obzirom da do određenog stepena kontrolišu projekat a u posedu su gradilišta sa svojim mašinama, ljudima, obezbeđenjem itd;
- Odnosi između investitora i izvođača radova uglavnom dobro funkcionišu (ali finansijski uvek na štetu investitora, vidi objašnjenje dole) dok cene nekretnina rastu tako se promašaji i neznanje pokriva iz rasta cena. Problem nastaje kada tržište počne da usporava, što se dešava upravo sada ili kada počne da pada, što se desilo odmah nakon finansijske krize 2008. U padajućem tržištu nekretnina nelikvidnost projekta se brzo ispoljava i takvi projekti zastaju zbog nedostatka sredstava „finansijera“ tj. izvođača radova;
- Pošto imaju faktičku kontrolu nad projektom, izvođači radova u stanju da zatvore gradilište znajući da vlasnik projekta ima dve opcije, a) da se upusti u dugačak i neizvestan sudski spor od nekoliko godina ili b) da prihvati, ponekad, ucenjivačke uslove beskrupuloznog izvođača radova;
- Poslednju stvar koju banke žele je da preuzmu projekat u zastoju. Prvo što će uraditi je da pokušaju da sa investitorom nađu adekvatno rešenje kroz dodatno finansiranje, prolongiranje otplate kredita i primenom drugih mera. Izvođač radova ne može da ponudi takvu pomoć investitoru jer je on već u finansijskim problemima zbog kojih je i zastao sa izgradnjom objekta.
Negativne finansijske posledice ovakve prakse
Kredit povećava prinos na ukupno uložen kapital investitora a time i zaradu. U klasičnoj 70:30 strukturi kreditnog i investicionog kapitala kojim se finansira projekat, cena kredita (kamatna stopa) je, recimo 5% a cena sopstvenog/investicionog kapitala je, recimo 15%. Ako pretpostavimo da je prinos na celokupan uloženi kapital projekta (ROA) 15%, nije teško zaključiti da će u pravilno postavljenoj finansijskoj konstrukciji građevinskog projekta, investitor zaraditi mnogo više od 15% na sopstveni kapital (ROE) a da mu je najveća zarada od „prelivanja“ razlike od 10% u ceni sopstvenog i kreditnog kapitala korišćenjem bankarskog kredita. Cena kredita od, na primer, 20% znatno umanjuje zaradu investitora.
Izvođač radova ili bilo koji drugi učesnik u projektu koji za svoj doprinos dobija „kvadrate“ to naplaćuje iznad visine kamatne stope koju naplaćuje banka. Evo par primera koje smo videli u praksi.
- „Kvadrati za izvođačke radove“-na jednom projektu smo analizirali 3 ponude za izgradnju stambenog objekta po sistemu „ključ u ruke“. Jedan od ponuđača je ponudio da izgradi objekat „za kvadrate“ i taj ponuđač je bio 34% skuplji od druga dva ponuđača koji su ponudile plaćanje usluga novcem. Svi ponuđači su imali odličnu reputaciju, sopstvenu opremu, zaposlene itd. Projekat je trebalo da bude kompletiran za 15 meseci tako da je kamatna stopa koju je ovaj izvođač ponudio bila 27,20%. Investitor je kasnije dobio kredit od banke po 4,35% na godišnjem nivou, što je ogromna razlika.
- „Kvadrati za građevinsku parcelu“-umesto kupovine parcele za €600.000 investitor daje „stambene kvadrate“ vlasniku parcele, koji nakon završetka radova 12 meseci kasnije tu stambenu površinu prodaje za €1.600.000. Drugim rečima, vlasnik parcele je kreditirao investitora po kamatnoj stopi od 267% godišnje, što je suludo.
Zaključak
Projektno finansiranje bi trebalo da bude u domenu finansijskih institucija a ne izvođača radova i drugih učesnika u investicionom projektu. Naravno, za odobrenje kredita investitor mora da pripremi potrebnu dokumentaciju koju banke uobičajeno traže-studiju izvodljivosti, tržišnu analizu projekta, finansijsku projekciju projekta (finansijski model), građevinsku dozvolu i drugu dokumentaciju. Za pripremu je potrebno adekvatno planiranje projekta. Za izradu neke dokumentacije je najbolje angažovati profesionalne konsultante koji mogu da asistiraju ne samo u pripremi dokumentacije nego i dobijanju kredita kod banke. Ovi inicijalni troškovi se kasnije višestruko nadoknade i isplate investitoru.