USLUGENEKRETNINE

Svrha i namena finansijskog modeliranja

Finansijski modeli se najčešće izrađuju u Microsoft Excel programu i prethode gotovo svakoj finansijskoj odluci ili projektu. Za finansijsko modeliranje potrebno je dobro poznavanje samog Excel programa, matematike, procesa ulaganja u nekretnine, ali i računovodstva, finansija, tržišta za koje se vrši modeliranje i, naravno, višegodišnja praksa i iskustvo. Kod investicija u nekretnine, finansijski model koji se priprema se obično naziva „pro forma model za nekretnine“. Ovaj model uglavnom sadrži sve potrebne analize i projekcije novčanih tokova i finansijskih efekata projekta za sve učesnike na projektu-investitore, finansijere, banke itd. Jednostavno rečeno, finansijsko modeliranje bi trebalo da pruži odgovor na pitanja koje svaki investitor u nekretnine postavlja „Da li ću na ovom projektu da zaradim i koliko? Da li ću da povratim svoj ulog? Da li da investiram ili ne?“.

Tipovi finansijskih modela za nekretnine

Finansijsko modeliranje zavisi i od tipa nekretnina za koju se radi—poslovni i industrijski prostor, hoteli i stambeni objekti. Različite nekretnine su namenjene različitim korisnicima, generišu prihode na različite načine te se stoga analiziraju na različite načine. Finansijski model bi trebalo da obuhvata planiranje finansijskih tokova investicionog projekta pre početka izgradnje, tokom izgradnje i nakon izgradnje. Kod manjih projekata, na primer projekata stambene izgradnje, finansijski model obuhvata period od 1-3 godine. Kod većih projekata kao što su na primer hoteli ili šoping centri, finansijski model obuhvata period 10 i više godina. U našoj praksi smo imali modele koji su pokrivali novčane tokove u periodu od 16 godina—od početka rada na projektu pa do isteka desete godine njegovog iskorišćavanja.

U zavisnosti od tipa investicije, finansijski modeli se klasifikuju kao:

• modeli za kupovinu objekta (hotela, šoping centra itd)
• modeli za izgradnju objekta
• modeli za renoviranje objekta.

Nadalje obrazlažemo finansijsko modeliranje za izgradnju objekta jer su oni najčešći u praksi. Modeli za renoviranje su slični modelu za izgradnju. Model za kupovinu se razlikuje u delu što ne postoje troškovi izgradnje nego samo troškovi kupovine ali se mora uraditi modeliranje budućih prihoda i rashoda projekta za duži vremenski period, najmanje za dužinu vremena trajanja otplate kredita kojim se finansira kupovina.

Finansijsko modeliranje za projektno finansiranje izgradnje građevinskog objekta

Izgradnja investicionih objekata se finansira iz 3 izvora — 1) iz sopstvenih sredstava investitora i finansijera, 2) dužničkog kapitala (kredit, zajam) i 3) pretprodaje. Uobičajeno je da najveći udeo u finansiranju ima dužnički kapital, uglavnom bankarski kredit. Postupak finansiranja dužničkim kapitalom se u Srbiji naziva projektno finansiranje. O stanju projektnog finansiranja u Srbiji u septembru 2023. možete više da pročitate ovde.

U Srbiji je raširena pojava da se finansiranje izgradnje stambenih projekta vrši ne od strane banke nego od strane izvođača radova, isporučioca materijala i opreme ili vlasnika građevinske parcele. Svi oni svoje učešće na projektu ne naplaćuju u novcu nego „u kvadratima“ izgrađene stambene površine koje dobijaju umesto novca i koje kasnije zadržavaju za sebe ili prodaju na tržištu. Banke su delimično ili potpuno isključene iz ovakvih projekata. To je najskuplji izvor finansiranja projekta, o čemu možete više da pročitate ovde.

Projektno finansiranje je jedno od najkompleksnijih finansijskih instrumenata. Uložena sredstva su velika, period otplate kredita dugačak. Rizici su veliki kako za banku tako i za investitora. Otplata kredita se vrši iz budućih prihoda objekta koji banka kreditira. To mogu biti prihodi od prodaje stanova, iznajmljivanja poslovnog prostora ili davanja ugostiteljskih usluga (hoteli). Zato banka mora temeljito da proveri ekonomsku opravdanost i finansijsku isplativost projekta čije se kreditiranje zahteva. Banka procenjuje rizike projekta zbog kojih bi moglo da dođe do potencijalnih gubitaka kako banke tako i investitora. Procena rizika je od važnosti ne samo za odobrenje kredita nego i za njegovu cenu (kamatna stopa) i druge uslove kreditiranja. Finansijski model je glavno sredstvo za procenu finansijskih rizika i isplativosti projekta. Uvek je bolje da banka ovu procenu na osnovu Vašeg finansijskog modela koji ste podneli banci kao deo dokumentacija za odobrenje kredita nego na osnovu svog finansijskog modela.

Zbog toga su detaljno planiranje i finansijska analiza pre izgradnje ili kupovine nekretnine od veoma velike važnosti za kasniji uspeh projekta. Finansijski model se menja i proširuje tokom trajanja projekta jer u svakoj fazi projekta može da ima različitu ulogu:

• definiše optimalnu strukturu kapitala finansiranja projekta,
• minimizuje finansijsko učešće vlasnika projekta i maksimizira njihov prinos/maržu na uložena sredstva,
• služi kao osnova za pripremu biznis plana (studije isplativosti) projekta za potrebe dobijanja kredita i zatvaranja finansijske konstrukcije projekta,
• definiše način uređenja odnosa među suinvestitorima u projektu,
• smanjuje cenu eksternog kapitala jer banka ili finansijski investitori mogu adekvatno da sagledaju i procene svoj rizik ulaganja u projekat.

Tipična sadržina finansijskog modela za nekretnine

Pro forma finansijski model za nekretnine uglavnom sadrži:

1. Finansijske pretpostavke budućeg projekta tokom perioda kreditiranja,
   1. vremenska linija događaja na projektu u funkciji njegovog finansiranja
   2. ekonomske pretpostavke projekta (inflacija, kamatne stope itd) i njihova korelacija sa prihodima, rashodima i drugim relevantnim finansijskim parametrima
   3. modeliranje budžeta za građevinske radove, izvori i korišćenje finansijskih sredstava za građevinske radove (sources and uses of funds) i njihova usklađenost tokom trajanja projekta
   4. modeliranje S-krivulje
   5. prihodi i rashodi po godinama i kraćim periodima
   6. procena rezidualne vrednosti građevinske lokacije
   7. priprema finansijskog modela raspodele profita između finansijskih investitora (model „vodopada“ baziran na multiplikatoru inicijalnog uloga ili IRR)
2. Način finansiranja projekta, cena i struktura kapitala projekta - funkcija finansijskog modela u korelaciji sa gotovinskim tokovima i planom otplate kredita
3. Kredit-pretpostavke, troškovi, struktura, način otplate itd
4. d. Relevantne analize projekta sa akcentom na analize potrebne za dobijanje kredita
   1. gotovinski tokovi koji se mogu koristiti za otplatu kredita-izvori prihoda u funkciji otplate kredita u vremenu i iznosima (dinamički model)
   2. racio sposobnosti otplate kredita (DSCR)
   3. rezervna sredstva za otplatu kredita (DSRA – Debt Service Reserve Account)
   4. budžetiranje sa analizom senzitivnosti i analizom prelomne tačke profitabilnosti projekta
   5. analiza finansijskih pokazatelja buduće investicije raznim komplementarnim metodama - scenario analiza, analiza osetljivosti, prelomna tačka profitabilnosti, analiza vremenskih serija, Monte Karlo simulacija, regresivna analiza
   6. obračun pokazatelja finansijskih efekata investicionog ulaganja u projekat – prinos na uloženi sopstveni kapital (ROE), prinos na ukupna uložena sredstva (ROA), interna stopa profitabilnosti (IRR), neto sadašnja vrednost projekta (NPV), multiplikator investiranog vlasničkog kapitala (equity multiple),
   7. ostali parametri (koeficijenti, racija) i statistika koja se koristi u finansiranju projekata.

Nepotrebno je napomenuti da se ne rade sve gore pomenute analize za svaki projekat nego samo one koje su potrebne u zavisnosti od specifičnosti i potreba projekta ili investicije.

Naš pristup u pripremi finansijskog modela za investicije u nekretnine

S obzirom da se kod projektnog finansiranja kredit otplaćuje iz prihoda samog projekta, mi bi smo najpre uradili modeliranje kredita (debt sculpting) u definisali njegov maksimalni iznos (debt sizing) u različitim scenarijima (minimalni, optimalni i maksimalni), izvršili analizu rentabilnost sa prelomnom tačkom (breakeven analysis) kao i analize senzitivnosti i scenario analizu. U tu svrhu kreiramo dinamički finansijski model koji se može menjati i testirati u zavisnosti od inputa

Pored toga uradili bi smo i druge uobičajene analize za ovakvu vrstu projekata (DSCR-debt service coverage ratio, LLCR-loan life coverage ratio, NPV-net present value itd) a koje banke moraju da imaju kako bi sagledale finansijski rizik svog plasmana (a i zbog nadzora Narodne banke Srbije). Na osnovu toga banke vrše klasifikaciju rizičnosti kredita, u skladu sa propisima o tome.

Naši finansijski modeli prolaze kroz temeljnu proveru i verifikaciju tačnosti unetih podataka, interne konzistentnosti, matematičkih formula i algoritama, realnosti pretpostavki baziranih na prethodnim istraživanjima i kasnijoj proveri istih kroz dinamičku simulaciju različitih scenarija inputa i rezultata.