BLOG ČLANCI

Stanje tržišta nekretnina

Mi smo ranije uradili analizu tržišta nekretnina koju detaljnije možete da vidite ako kliknete ovde, ali za potrebe ove prezentacije, samo nekoliko važnih detalja

• Vrednost tržišta nekretnina konstantno raste
• Cene stambenih nekretnina takođe rastu u kontinuitetu nekoliko godina
• Prinosi od investicionih nekretnina su stabilni, 8,5% od poslovnih prostora i 8% od maloprodaje
• Prinosi u Beogradu su viši od većine glavnih gradova CIE

Prethodna dokumentacija za pripremu studije isplativosti

Istraživanje tržišta

• Formalno ili neformalno, po tipu objekta i lokaciji – cene nekretnina, potražnja, dinamika prodaje ili zakupa itd
• Radi se interno (stručne službe) ili eksterno (konsultanti)

Prethodna studija isplativosti-radi se na osnovu preliminarnih javnih i tržišnih podataka i iskustava

• Uključuje informacije o lokacijama za novi objekata uključujući cene lokacija, urbanistički uslovi (PGR, PDR), rezultate istraživanja tržišta, idejni projekat i gruba procena građevinskih troškova, preliminarna procena prodajnih cena, uporedne analize, konkurencija i slično
• Služi investitoru kao osnova za dalje razmatranje investiranja u projekat

Građevinska dokumentacija

• Neophodno potrebno za dalji proces zatvaranja finansijske konstrukcije projekta
• Važna za procenu
• Građevinskih troškova
• Potrebe za kapitalom i procene njegove strukture a time i izvori finansiranja
• Ekonomske održivosti i finansijske isplativosti projekta
• Projekcije finansijskih tokova (prihoda, rashoda itd)
• Na bazi ove dokumentacije se priprema studija isplativosti i vrše sve dodatne analize i projekcije

Finansijsko modeliranje

Jedan od najvažnijih delova pripreme studije isplativosti projekta je njegovo finansijsko modeliranje. Finansijsko modeliranje je na matematici i finansijskim postulatima bazirano predviđanje budućih događaja u vezi sa pojedinačnom investicijom ili portfolijom investicija, projekcijom mogućnosti vraćanja uzetog kredita, sagledavanjem isplativosti ulaganja u novi projekat, projekcija izlaska investitora iz investicije i slično.
Finansijski modeli, koji se danas najčešće rade u Microsoft Excel programu, su nezaobilazno oruđe u gotovo svakoj finansijskoj odluci ili projektu. Primenjuju se za potrebe glavnog investitora, banaka i suinvestitora/sufinansijera.

Delovi finansijskog modela studije isplativosti:

1. Prihodi od prodaje ili izdavanja budućeg projekta (buduća vrednost projekta)
2. Troškovi pre izgradnje
• Građevinska parcela-kupovina ili suinvestiranje „za kvadrate“, pravni, sudski i administrativni troškovi (PDR, parcelacija, preparcelacija itd), raseljavanje, geotehnički istražni radovi i slično
• Projektovanje
• Infrastruktura-interna na lokaciji i troškovi dovođenja neke infrastrukture na lokaciju
• Priključci-javna preduzeća
• Direkcija za gradsko građevinsko zemljište
• Rušenje postojećih objekata i ostali troškovi privođenja građevinske parcele nameni
3. Troškovi tokom izgradnje



• Grubi građevinski radovi
• Građevinsko-zanatski radovi
• Instalaterski radovi
• Nadzor
• Upravljanje projektom
4. Troškovi marketinga i prodaje
5. Izvori finansiranja projekta, visina i dinamika troškova, S-krivulja u korelaciji sa gotovinskim tokovima i planom otplate kredita
6. Projektno finansiranje-pretpostavke (LTC, LTV), visina i dinamika zaduživanja, način otplate itd
7. Analize profitabilnosti i novčanih tokova relevantnih za zatvaranje finansijske konstrukcije projekta



• Budžetiranje sa analizom senzitivnosti i analizom prelomne tačke profitabilnosti projekta
• Gotovinski tokovi-izvori prihoda u funkciji otplate kredita u vremenu i iznosima (dinamički model)-koeficijent sposobnosti otplate duga (DSCR), koeficijent sposobnosti izmirenja kamate (ICR) i druge analize
• Prinos na uložena sredstava-NOI, gotovinska analiza (cash-on-cash)
• ROE, ROI, ROA, IRR, Monte Carlo analiza
• Provera modela korišćenjem finansijske statistike (verovatnoća, regresiona i korelaciona analiza), period povraćaja (payback period)
• Ostali parametri (koeficijenti, racija) i statistika koja se koristi u finansiranju projekata
• Projekcija bilansa uspeha, bilansa stanja i izveštaja o novčanim tokovima po godinama

Struktura i izvori kapitala

Analize investicionog projekta će pokazati optimalnu strukturu njegovog kapitala sa stanovišta njegove cene i rizika. Pored sopstvenog [investicionog] kapitala, investitor ima na raspolaganju sledeće finansijske instrumente:

• eksterni investicioni kapital – dokapitalizacija, zajedničko ulaganje, privatni plasman, izdavanje akcija na berzi (videti opširnije u-„Projektno finansiranje nekretnina…“)
• mezzanine i druge vrste hibridnog kapitala (videti opširnije u „Finansijski instrument mezzanine..“)
• obveznice i privatni dužnički kapital (fondovi dužničkog kapitala)
• bankarski kredit.

Mogući izvori eksternog kapitala su:

• Zapadni investicioni i hedž fondovi
• Kineski institucionalni investitori
• Arapski državni i drugi fondovi i investitori
• Komercijalne banke
• Domaći individualni i institucionalni investitori—domaće štediše drže preko €15 milijardi u komercijalnim bankama, sigurni smo da bi štediše mogli da postanu i sufinansijeri u projektima investicione izgradnje poslovnih i stambmenih objekata ukoliko im se ponude adekvatni prinosi koji odgovaraju preuzetim rizicima (vidi opširnije o tome u „Projektno finansiranje nekretnina…“)

Ostala finansijska dokumentacija

Uobičajena polazna tačka u pripremi finansijske dokumentacije je već urađena studija isplativosti.
Za uspešno finansiranje novog projekta izuzetno je važno razumeti i analizirati sve njegove aspekte i u svim fazama-od kupovine lokacije za izgradnju, preko same izgradnje do marketinga i prodaje, jer su to svi važni za utvrđivanje sposobnosti otplate uzetih kredita i prinosa na uloženi investicioni kapital
Pored studije isplativosti, tipična dokumentacija za finansiranja investicionih projekata je:

• Teaser-kraći dokumenat za slanje investitorima
• Offering memorandum za investicioni kapital
• Indikativni uslovi finansiranja sa biznis planom za kreditno/projektno finansiranje (banke)
• Ugovor o čuvanje poslovne tajne
• Due diligence lista sa dokumentacijom

Ova dokumentacija se priprema interno ili eksterno od strane finansijskog konsultanta koji će kasnije vršiti i marketing projekta investitorima i bankama.