POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE U SRBIJI
SADAŠNJE CENE I BUDUĆI TRENDOVI
U poslednjih nekoliko godina došlo je do značajnog rasta cene poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Neki ulažu u poljoprivredno zemljište kao u sredstvo za proizvodnju jer se bave poljoprivredom a drugi ga posmatraju kao investicionu klasu nekretnina na kojoj se može dobro zaraditi bez većih rizika, iz razloga koji se mogu razumeti dalje iz ovog članka.
Jedna od glavnih ekonomskih i izvoznih potencijala Srbije je proizvodnja i izvoz hrane. Srbija ima umerenu kontinentalnu klimu, kvalitetno zemljište i odlične druge uslove za proizvodnju i izvoz hrane. U poslednjih desetak godina primarna i sekundarna proizvodnja hrane beleži oporavak i kontinuirani rast. U poslednje dve godina rast izvoza srpske poljoprivrede je povećan za 50%. U 2020. vrednost izvoza hrane je bio US$4,2 milijarde.
Posle više od 30 godina Srbija je ponovo počela da izvozi hranu u UAE, Bahrein, Indiju i Kinu. Izvesno je da će se tokom 2021. taj trend nastaviti i da se otvaraju nova tržišta poput Vijetnama i Indonezije. Sa najavljenim investicijama u transportnu infrastrukturu-rečnu, železničku i vazdušnu i multi modalne pretovarne kapacitete za kontejnerske i rasute terete, izvoz poljoprivrednih i prehrambenih proizvoda iz Srbije će biti ne samo lakši nego i jeftiniji.
Ovo sve je uticalo do povećanog interesovanja za investicije u poljoprivredu i povećane potražnje poljoprivrednog zemljišta. Povećana potražnja je dovela do kontinuiranog rasta cene ove klase imovine.
Cene poljoprivrednog zemljišta
Prema najnovijem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) o kretanju cena nekretnina u 2020., prosečan rast cena poljoprivrednog zemljišta u prethodne 3 godine se kretao 6-10%.
Prosečna cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji u 2020. iznosila je €6.600 po hektaru. Najskuplje je poljoprivredno zemljište u blizini velikih gradova. Tako u Petrovaradinu pored Novog Sada i u Šimanovcima pored Beograda registrovane su transakcione cene od €1,1 miliona po hektaru. To su ekstremne vrednosti i za manje parcele koje su strateški locirane pored nekih industrijskih kapaciteta, infrastrukturno su opremljene i povezane i koje će verovatno biti konvertovane u industrijsko zemljište.
Trend rasta cene beleže i obične oranice širom Srbije. Prema podacima RGZ, cene poljoprivrednog zemljišta konstantno rastu i kreću se od nekoliko stotina evra za hektar do nekoliko desetina hiljada evra. Minimalne i maksimalne cene tranakcione cene u raznim krajevima Srbije su prikazane dole.
Šumadija i Zapadna Srbija - €700 do €19.000
Mačvanski okrug - €700 do 16.050
Beogradski region - €1.000 do €20.300
Sremski okrug - €1.500 do €27.500
Južnobanatski okrug - €950 do €17.900
Zapadnobački, Srednjobanatski, Severnobanatski i Bački okrug - €1.000 do €18.900
Južna i Istočna Srbija - €400 do €13.750
Južnobački okrug - €1.900 do €27.900
Najveće investicije su na području Vojvodine gde se i nalaze najbolji uslovi za veliku proizvodnju u oblasti ratarstva, povrtarstva ili voćarstva. Gornja tabela prikazuje prosečne cene zemljišta i ukupnu vrednost prometa poljoprivrednog zemljišta u Vojvodini koju je objavio RGZ. Cene poljoprivrednog zemljišta će nastaviti da rastu i u narednim godinama iz najmanje 4 razloga:
poljoprivredno zemljište je ograničeni resurs
hrana će nastaviti da poskupljuje što utiče na poskupljenje poljoprivrednog zemljišta
ogromna količina novca se ulaže u poljoprivredno zemljište od strane individualnih i institucionalnih investitora i
Kina uvozi sve veću količinu hrane.
1. Poljoprivredno zemljište je ograničeni resurs
Prema raspoloživim podacima u Srbiji ima nešto više od 5 miliona hektara poljoprivrednog zemljišta od čega se trenutno koristi oko 3,3 miliona hektara. Raste procenat zemljišta koji se koristi a posledično se smanjuju i površine poljoprivrednog zemljišta koje se ne koristi. Slična situacija je i u svetu, što dovodi i do povećanja cene poljoprivrednog zemljišta i u drugim zemljama.
Pojavljuje se sve veći broj novoosnovanih preduzeća (startup) koji počinju sa prizvodnjom visoko kvalitetne hrane, koja se popularno zove „domaća“ (home made) ili organska hrana (organic food). Velika poljoprivredna i prehrambena preduzeća kao što su Matijević Agrar, Delta Agrar ili MK Komerc takođe ukrupnjavaju svoje posede zbog povećanja proizvodnje, smanjenja troškova i boljeg iskorišćavanja kapaciteta. Finansijski investitori ulažu iz spekulativnih razloga jer se zarada ostvaruje od prihoda od prodaje proizvedenih poljoprivrednih proizvoda, zakupa i naravno od rasta cene samo poljoprivrednog zemljišta.
2. Rast cene hrane u svetu
Drugi faktor koji utiče na rast poljoprivrednog zemljišta je globalni rast cene hrane i ishrane za stoku. Pšenica, kukuruz, soja i drugi ratarski proizvodi su berzanska roba čije se kretanje cena u svetu odražava na kretanje cena ovih roba u Srbiji. Novinski naslovi ovih dana u štampi:
„Cijene: Tona pšenice dosegla 245, a uljane repice 485 eura Glavni uzroci su velika potražnja Kine, ruske carine, La Nina, ledeni val u SAD-u, štete od hladnoće u Rusiji, ali i Covid kriza zbog koje si svi žele osigurati zalihe.
Svaki puta kada analitičari očekuju da će cijene žitarica krenuti padati dogodi se suprotno. Kako piše agrarheute, vjeruje se da su glavni uzroci tome velika potražnja Kine, ruske carine, južnoamerička La Nina, propadanje usjeva u SAD-u zbog ledenog vala, ali i Covid kriza. Trgovci također izvještavaju o mogućoj šteti od hladnoće u pojedinim dijelovima Rusije.
Tako su njihove cijene na terminskom tržištu u Parizu porasle na najviše razine u posljednjih nekoliko godina. Naime, europskom se pšenicom trgovalo za 245 eura po toni, a takav iznos nije zabilježen još od svibnja 2013. godine. Porasla je i ona za novu žetvu i to na 203 eura po toni. U samo tjedan dana je poskupjela za sedam posto, a kukuruz više od 4%, javlja allaboutfeed.“
Londonski Financial Times je 12. februara objavio „Food inflation concerned deepens as prices reach hightes level since 2014“ da su cene hrane dostigle rekordno visok nivo od 2014. godine. Merkantilne berze i pokazatelji cena poljoprivrednih proizvoda u SAD (indeksi cena) ukazuju na kontinuirani rast cena ratarskih proizvoda, pre svega pšenice, kukuruza i soje. Rast cena ovih proizvoda na Čikaškoj i drugim berzama se preslikava na rast cena domaćih proizvoda na Produktnoj berzi Novi Sad.
Izveštaj Produktne berze Novi Sad za period 26.-29.04.2021.
„Kukuruz je količinski bio dominantna kultura u trgovini sa ukupno prometovanom količinom od 4.100 tona. Rast cena na međunarodnom tržištu početkom nedelje je jedan od faktora koji je uticao na kretanje cena na domaćem tržištu. Berzanski ugovori na paritetu FCA su zaključivani u cenovnom rasponu od 25,00 din/kg do 26,00 din/kg bez PDV-a. Ponderisana cena je iznosila 25,44 din/kg bez PDV-a, što predstavlja rast od 5,45% u odnosu na prethodnu nedelju. Terminski ugovor za kukuruz rod 2021. godine na paritetu FCA Južna Bačka je zaključen po ceni od €179/t u dinarskoj protivvrednosti na dan plaćanja po srednjem kursu NBS, sa isporukom robe od 01.10. do 15.11.2021. godine.
Pšenica je zadržala stabilan cenovni nivo. Berzanski ugovor je zaključen po ceni od 24,00 din/kg bez PDV-a što ujedno predstavlja ovonedeljnu ponderisanu cenu.“
Donje tabele pokazuju istorijsko kretanje cena pršenice i kukuruza na Produktnoj berzi u Novom Sadu.
3. Velika zainteresovanost investitora za kupovinu poljoprivrednog zemljišta
Rast cena poljprivrednog zemljišta je privukao i velike institucionalne investitore sa Wall Street i Londonskog Sitija (City of London). Donja tabela (izvor: Preqin) pokazuje vrednost investicija u prirodne resurse u prethodnih 10 godina u milijardama US dolara. Plava boja na grafikonu predstavlja investicije u poljoprivredno zemljište. Zbog tog razloga cena poljoprivrednog zemljišta u svetu ima sličnu stopu rasta kao u Srbiji. S obzirom na niske kamatne stope, investicija u imovinu koja raste po stopi od 8-10% godišnje predstavlja vrlo atraktivan investicioni potencijal.
U to su se umešali i neki individualni investitori. Tako su Bil i Melinda Gejts deo svog bogatstva investirali u poljoprivredno zemljište tako da su postali naveći veleposednici u SAD sa oko 242.000 hektara u svom vlasništvu.
4. Faktor Kina
Jedan od značajnih faktora koji povećavaju cenu hrane i ishrane za stoku je sve veća potražnja hrane i ishrane za stoku u Kini. Kina je sve veći uvoznik obe kategorija proizvoda, što se može videti iz grafikona desno.
Velika potražnja kukuruza na kineskom tržištu dovela je do velikog skoka cene ovog proizvoda (grafikon levo). U 2020. Kina je uvezla oko 18 miliona tona kukuruza, u 2021. očekuje se da uveze oko 26 miliona tona. Pete Meyer, glavni analitičar S&P World Platts smatra da će se kineski uvoz stabilizovati na oko 30-32 miliona tona godišnje a Michael Magdovitz, analitičar Rabobanke smatra da će Kina ove količine uvoziti do 2030. godine.
Glavni izvoznik poljoprivrednih proizvoda u Kinu bile su SAD. Zbog ekonomskog rata i pogoršanja političkih odnosa između Kine i SAD, Kina je počela da diversifikuje svoj uvoz hrane i stočne ishrane iz drugih zemalja.
Srbija i Kina su 4. februara 2021. potpisali nekoliko Protokola o uslovima za izvoz u Kinu kukuruza i sušenih rezanaca šećerne repe.
Tom prilikom Vukosav Saković iz Poslovnog udruženja Žita Srbije je izjavio:
„Time su otklonjene sve administrativne prepreke za pojavljivanje našeg kukuruza na kineskom tržištu. To je veoma bitno za našu zemlju, ali ne najbitnije za proizvođače, jer se tražnja našeg kukuruza znatno povećava, što će se u krajnjem slučaju pozitivno odraziti na cenu koju će oni dobijati na međunarodnom tržištu.“
On je objasnio da se ozbiljniji izvoz kukuruza u Kinu može očekivati tek od nove žetve na jesen, jer su raspoložive količine te robe za izvoz kojih prema podacima Ministarstva poljoprivrede ima oko 3,8 miliona tona, već rezervisana nekoliko meseci unapred.
Zaključak
Svi citirani izvori – RGZ, UN Organizacija za hranu i poljoprivredu (FAO), Ministarstvo poljoprivrede SAD (USDA), Rabobanka, S&P World Platts ukazuju da će cene hrane i stočne ishrane nastaviti da rastu ali i cene poljoprivrednog zemljišta.
